Pri prevode nehnuteľností v obchodnom majetku sa daňovníci často zameriavajú predovšetkým na ich priamy odpredaj ako najbežnejšiu formu scudzenia majetku. V praxi však existujú viaceré alternatívy, ktoré – v závislosti od konkrétnych okolností – môžu predstavovať efektívnejšie riešenie z rôznych uhlov pohľadu. Tieto alternatívy so sebou zároveň prinášajú aj rozdielne daňové dopady, ktoré je potrebné dôsledne posúdiť ešte pred samotnou realizáciou prevodu.

Pri prevodoch nehnuteľností možno zvažovať viacero spôsobov. Najčastejšie ide o priamy prevod nehnuteľnosti (tzv. asset deal), no v praxi sa využíva aj prevod obchodného podielu v spoločnosti, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti (tzv. share deal). 

Asset deal vs. Share deal – základné rozdiely 

Asset deal predstavuje priamy predaj nehnuteľnosti ako samostatného majetku. Pri tejto forme prevodu vzniká daňová povinnosť spravidla v okamihu predaja a je ovplyvnená rozdielom medzi predajnou cenou a daňovou zostatkovou hodnotou majetku. V prípade pozemkov, ktoré nepodliehajú odpisovaniu, je rozhodujúcim údajom vstupná cena. 

Naopak, pri share deal-e je predmetom transakcie obchodný podiel v spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť. Z daňového hľadiska je významné, či ide o prevod od fyzickej alebo právnickej osoby, prípadne aj to, kedy bol obchodný podiel nadobudnutý, v akom rozsahu bol držaný a pod. V určitých prípadoch je totiž možné pri splnení zákonných podmienok uplatniť úplné oslobodenie od dane z príjmov, ale aj odvodov na zdravotné poistenie v prípade fyzických osôb. 

Odložený daňový záväzok a jeho vplyv na cenu obchodného podielu 

Pri share deal-e môže negatívne finančne ovplyvniť kupujúceho kvázi „odložený daňový záväzok“. Ten vzniká v prípadoch, keď je trhová hodnota nehnuteľnosti premietnutá do kúpnej ceny obchodného podielu vyššia ako jej daňová zostatková cena. Kupujúci v takom prípade síce nadobúda obchodný podiel za trhovú cenu, avšak na úrovni spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť, sa nič nemení. Spoločnosť teda pokračuje v odpisovaní, pričom do daňových výdavkov zahŕňa nehnuteľnosť len do výšky daňovej zostatkovej ceny. Pokiaľ je táto zostatková cena už minimálna alebo dokonca nulová, prejaví sa to často vo významne vyšších daňových povinnostiach spoločnosti (na rozdiel od asset deal-u), a teda aj v nižšom čistom zisku po zdanení určenom na rozdelenie spoločníkom. 

Tento odložený daňový záväzok je preto potrebné taktiež zohľadniť v úvahách o výbere formy prevodu nehnuteľností, pričom v praxi vedie ku kompenzácii kupujúceho znížením kúpnej ceny obchodného podielu o tento záväzok.  

---

Individuálne posúdenie je kľúčové 

Nie je možné jednoznačne určiť, ktorá forma prevodu je výhodnejšia. Obe alternatívy majú svoje výhody aj nevýhody, ktoré závisia od konkrétneho prípadu a predstavách oboch strán. V prípade share deal-u odporúčame kupujúcemu nepodceniť históriu kupovanej spoločnosti a nechať si zabezpečiť jej previerku tak, aby sa vyhol nemilým prekvapeniam. 

Okrem vyššie uvedených spôsobov prevodu nehnuteľností prichádzajú do úvahy aj rôzne iné, ako napríklad vklad nehnuteľnosti do vlastného imania inej spoločnosti (mimo cash-ová transakcia), či komplexnejšie formy ako sú predaj / vklad celého podniku alebo jeho časti, prevod majetku v rámci rozdelenia odštiepením a iné podľa konkrétnej situácie. 

Z tohto dôvodu pri rozhodovaní o forme prevodu nehnuteľnosti odporúčame vopred konzultovať situáciu s odborníkom, ktorý za vás preverí všetky aspekty vrátane možných rizík, dopadov na cash-flow a aj poradí z pohľadu celkových daňových dopadov transakcie. 

Potrebujete poradiť v tejto téme? 

Neváhajte sa obrátiť na tím skúsených odborníkov z CLA Slovakia.