Odo dňa 01.04.2025 začne byť účinný nový zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Stavebný zákon zavádza nové procesy v stavebnom konaní a nové definície stavieb, účastníkov stavebného konania a osoby zúčastňujúce sa v procese výstavby stavieb.

Nový Stavebný zákon si dáva za ciel najmä zrýchliť a zjednodušiť procesy vo výstavbe, pričom nové zmeny v procese výstavby si kladú za ciel aj zjednodušenie a zrýchlenie samotnej výstavby stavieb ale zároveň Stavebný zákon dbá na to, aby bola výstavba stavieb kvalitná, bezpečná a ohľaduplná voči okoliu, susedným stavbám a životnému prostrediu.

Stavebný zákon v zásade spája do jedného konania predchádzajúce územné a stavebné konanie, ktoré sa po novom bude volať ako konanie o stavebnom zámere, čím by sa mal ušetriť čas potrebný na výstavbu stavieb.

Vzhľadom na rozsiahlosť nových zmien prinášajúce Stavebný zákon, rozdelíme celú problematiku Stavebného zákona do niekoľkých článkov, v ktorých sa pokúsime priblížiť novú stavebnú úpravu.

V tomto článku sa pokúsime zamerať najmä v krátkosti vysvetliť a definovať nové pojmy zavedené Stavebným zákonom.

Základné pojmy Stavebného zákona v procese nového stavebného konania

Stavebný zákon v procese výstavby pracuje s týmito základnými pojmami (definíciami) a to:

1. Stavba
2. Zmena dokončenej stavby
3. Susedná stavba a susedný pozemok
4. Dokumentácia stavby

Stavbou sa rozumie akákoľvek stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie si vyžaduje úpravu podkladu.

Z uvedenej definície je zrejmé, že na to, aby sme mohli nejakú stavbu zadefinovať ako Stavbu podľa Stavebného zákona (z čoho následne samozrejme plynú aj povinnosti pri výstavbe) musia byť splnené 2 základné podmienky:

• Stavba musí byť postavená stavebnými prácami a zároveň
• Stavba musí byť pevne spojená so zemou

Definíciu kedy je pevne spojená so zemou upravuje § 2 ods. 1) Stavebného zákona.

Zmenou dokončenej stavby sa rozumie:

1. Nadstavba –  predstavuje zvýšenie existujúcej stavby o najmenej jedno podlažie, podkrovie alebo ustúpené podlažie,
2. Prístavba – predstavuje pôdorysné rozšírenie už existujúcej stavby,
3. Vstavba – predstavuje vloženie novej priestorovej štruktúry do existujúcej budovy, pričom sa nemení vonkajší pôdorys ani výška budovy. V zásade sa vstavbou mení počet podlaží a podlahová plocha budovy. 

Susedný pozemok – je pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, kde sa budú uskutočňovať stavebné práce, teda výstavba. Susedným pozemkom je však aj pozemok, ktorý nemá takúto spoločnú hranicu, ale výstavba alebo novo pripravovaná stavba môže mať vplyv na doterajšie užívanie susedného pozemku alebo vplyv na stavby stojace na susednom pozemku.

Susednou stavbou sa rozumie akákoľvek stavba postavená na susednom pozemku.

Dokumentácia stavby je označenie pre všetky listinné a elektronické dokumenty týkajúce sa stavby a týkajúce sa uskutočňovania stavebných prác a to od prípravy stavby až po jej kolaudáciu. Stavebný zákon predpokladá, že celá dokumentácia stavby sa bude vypracovávať v elektronickej podobe a bude uložená v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu zriadenom podľa § 25 zákona č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní, okrem prevádzkovej dokumentácie, ktorá sa do informačného systému ukladať nemusí. 

Dokumentáciu stavby členíme na:

1. Projektovú dokumentáciu – je podkladom pre uskutočňovanie stavebných prác, ktorých výsledkom bude zhotovenie novej stavby alebo zmena dokončenej stavby alebo stavebné úpravy alebo odstránenie existujúcej stavby. Projektová dokumentácia sa člení na:
2. Stavebný zámer – je prvým stupňom projektovej dokumentácie, pričom ide o základné textové a grafické vyjadrenie zámeru stavebníka na výstavbu a základné stavebné riešenia pripravovanej stavby.
3. Projekt stavby – je druhým stupňom projektovej dokumentácie, pričom už ide o podrobné textové a grafické vyjadrenie zámeru stavebníka na výstavbu a podrobné stavebno-technické riešenie stavby ako aj jej technické, technologické a energetické vybavenie.
4. Projekt stavby pre ohlásenie – je jednoduchším stupňom projektovej dokumentácie slúžiacim len pre účely ohlásenia stavieb.
5. Vykonávací projekt  – je detailným rozpracovaním projektu stavby. Táto dokumentácia sa vyžaduje len pri vyhradených stavbách. Táto dokumentácia sa neoveruje na stavebnom úrade a jej správnosť s projektom stavby overuje projektant a na jej rozsahu sa dohodnú spolu stavebník, projektant a zhotoviteľ stavby.
6. Realizačnú dokumentáciu – je súborom dokumentácie, ktorá súvisí s uskutočňovaním stavebných prác od začatia výstavby až po kolaudáciu stavby. Táto dokumentácia slúži hlavne na zdokumentovanie časových, personálnych a materiálnych postupov pri uskutočňovaní všetkých stavebných prác. Realizačná dokumentácia sa člení na:
7. Stavebný denník – je dokumentom o priebehu stavebných prác od prevzatia staveniska až po dokončenie stavebných prác a odovzdanie stavby. Záznamy v stavebnom denníku slúžia pre účastníkov konania a stavebné úrady na účel kolaudácie stavieb a aj pre prípady zodpovednosti za prípadné nedostatky. Stavebný denník sa môže viesť v listinnej alebo elektronickej podobe.
8. Dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby – je textové a grafické zdokumentovanie skutočného zhotovenia stavby a je podkladom pre kolaudačné konanie.
9. Záverečné stanovisko stavbyvedúceho – je potrebné pre účely kolaudácie stavby. Jeho účelom je vyhlásenie a osvedčenie stavbyvedúceho, že skutočne zhotovená stavba je v súlade s overeným projektom stavby a že nedošlo k odchýlkam od projektu stavby. Toto záverečné stanovisko nie je potrebné pri stavbách, na ktoré stačí ohlásenie stavby.
10. Prevádzkovú dokumentáciu – je súbor dokumentov, ktoré slúžia na evidenciu o údržbe stavby a jej vybavenia, o jej opravách, revíziách a výmenách zariadení stavby počas jej prevádzky (napr. faktúry, objednávky, revízie, záručné listy, energetické certifikáty atď.)

Stavebné úrady a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu a jeho regionálne úrady

Na rozdiel od pôvodného návrhu zákona o výstavbe z roku 2022 ostávajú zachované stavebné úrady na obciach. Obce ako stavebné úrady sa budú môcť združovať a vytvárať spoločné stavebné úrady. Takéto spoločné stavebné úrady budú môcť vznikať iba ak budú spolu tvoriť jednotný súvislý celok územia a budú patriť do spoločného obvodu toho istého regionálneho úradu.

K tomu, aby sa obce spájali do spoločných stavebných úradov ich v zásade bude nútiť aj nová povinnosť v zmysle Stavebného zákona, a to že na výkon činnosti stavebného úradu budú musieť byť zamestnaný minimálne dvaja (2) zamestnanci, čo v prípade obcí s malým rozpočtom donúti takéto obce k spájaniu a vytváraniu spoločných stavených úradov. Podľa prechodných ustanovení Stavebného zákona sú obce povinné zabezpečiť minimálne 2 zamestnancov na stavebnom úrade najneskôr od 01.01.2026.

Obce ako stavebné úrady budú riešiť konanie o stavebnom zámere, vybavovať ohlásenia stavieb, vydávať kolaudačné rozhodnutia a povoľovať dočasné alebo predčasné užívanie stavieb.

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu a jeho regionálne úrady budú riešiť najmä koncepciu výstavby, budú odvolacími orgánmi v konaní o stavebnom zámere a budú vybavovať sťažnosti proti obciam ako stavebným úradom a budú kontrolnými úradmi v procese výstavby.

Stavebný zákon zároveň ruší Slovenskú stavebnú inšpekciu, pričom všetky práva a povinnosti prechádzajú na regionálne úrady.

Prečo si vybrať nás?

• Profesionálny prístup: Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti v oblasti stavebného práva a komplexného právneho poradenstva. Náš tím skúsených právnikov zabezpečuje odborné právne poradenstvo podporené rokmi skúseností v tejto oblasti.
• Komplexnosť a efektívnosť: Zabezpečíme všetky potrebné zákonné povinnosti, aby ste sa mohli sústrediť na iné podnikateľské aktivity.
• Transparentnosť a bezpečnosť: Každý krok je riadne zdokumentovaný a uskutočnený v súlade s platnou legislatívou, čo minimalizuje riziko právnych problémov.
• Zameranie na klienta: Priorizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku. Klientov vnímame ako partnerov a preto ich záležitosťami žijeme ako svojimi vlastnými.

---

Nezmeškajte žiadnu príležitosť – zabezpečte svoju právnu istotu už dnes!

Kontaktujte nás za účelom konzultácie a zistite, ako Vám môžeme pomôcť v oblasti stavebného práva.