Odo dňa 01.04.2025 nadobudol účinnosť nový zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Stavebný zákon zavádza nové procesy v stavebnom konaní a nové definície stavieb, účastníkov stavebného konania a osoby zúčastňujúce sa v procese výstavby stavieb.

V tomto článku sa pokúsime zamerať najmä na nové nariadenia stavebných inšpektorátov a nelegálne stavby, ako aj na prechodné ustanovenia Stavebného zákona.

Nariadenia stavebného inšpektorátu

Novým Stavebným zákonom sa zrušuje Slovenská stavebná inšpekcia, ktorá bola zriadená zákonom č. 50/1976 Zb. a všetky kompetencie a právomoci tejto inšpekcie prechádzajú na Úrad pre územné plánovanie a výstavbu a regionálne stavebné úrady, pričom po novom sa tento útvar volá stavebný inšpektorát. Konania pred Slovenskou stavebnou inšpekciou, ktoré neboli do 31.03.2025 právoplatne skončené už dokončia Úrad pre územné plánovanie a výstavbu a regionálne stavebné úrady ale ešte podľa predpisov platných ku dňu 31.03.2025.

Stavebný inšpektor je oprávnený zisťovať, či stavebník, zhotoviteľ stavby a stavbyvedúci plnia pri uskutočňovaní stavebných prác povinnosti podľa Stavebného zákona, pritom najmä zisťuje, či

1. stavebné práce a iné činnosti vo výstavbe uskutočňujú osoby oprávnené na ich uskutočňovanie a v súlade s oprávnením,
2. sa stavebné práce uskutočňujú v rozsahu a spôsobom podľa overeného projektu stavby,
3. sa zabudovali do stavby stavebné výrobky vhodné na zamýšľané použitie v stavbe,
4. je stavenisko označené, vybavené a zabezpečené podľa Stavebného zákona,
5. sa na stavenisku dodržiavajú hygienické a technické predpisy a návody výrobcov stavebných výrobkov vzťahujúce sa na stavebné práce a na prevádzku staveniska,
6. sa u stavbyvedúceho nachádza dokumentácia stavby,
7. sa stavebnými prácami neohrozuje susedný pozemok alebo susedná stavba,
8. sa stavba odstránila podľa rozhodnutia správneho orgánu alebo stavebného inšpektorátu,
9. sa so stavebným odpadom a odpadom z demolácie naložilo podľa predpisov o odpadoch.

Okrem vyššie uvedených kompetencií je stavebný inšpektor ak zistí, že nejaká stavba ohrozuje život alebo zdravie ľudí, alebo ohrozuje ochranu zvierat alebo životné prostredie, oprávnený nariadiť vlastníkovi stavby na jeho náklady nasledovné činnosti:

1. Nariadenie neodkladných prác – ak stavba nezodpovedá základným požiadavkám alebo ak bezprostredne ohrozuje bezpečnosť užívateľov a okolia, môže stavebný inšpektor vlastníkovi stavby nariadiť vykonanie požadovaných stavebných úprav (nariadiť údržbu stavby, najmä opravu fasády, opravu alebo výmenu strešnej krytiny alebo odtokových zvodov, opravu komína alebo oplotenia atď.) alebo môže nariadiť aj kontrolnú statickú prehliadku nosných konštrukcií. Stavebný inšpektor určí v rozhodnutí rozsah a lehotu do kedy sa majú stavebné práce vykonať. Ak je na nariadenie neodkladných prác potrebná projektová dokumentácia alebo iné podklady, stavebný inšpektorát v nariadení neodkladných prác uloží vlastníkovi stavby povinnosť ich obstarať v určenom rozsahu a lehote. Ak je vlastník stavby neznámy alebo nie je zo zdravotného dôvodu alebo z dôvodu vysokého veku schopný splniť uloženú povinnosť a uskutočnenie neodkladných prác je z bezpečnostných dôvodov nevyhnutné, stavebný inšpektorát môže obstarať projektovú dokumentáciu alebo iné potrebné podklady na náklady povinného sám.
2. Nariadenie vypratania stavby – môže vydať stavebný inšpektorát, ak je to nevyhnutné na uskutočnenie nariadených stavebných prác alebo ak hrozí bezprostredne zrútenie stavby. V prípade ak je stavba, ktorá sa má vypratať obydlím[1] je vlastník stavby povinný zabezpečiť užívateľom stavby bytovú náhradu na vlastné náklady.
3. Nariadenie odstránenia stavby – ide o najextrémnejšie nariadenie, kedy je potrebné stavbu odstrániť. Stavebný inšpektorát môže nariadiť vlastníkovi stavby jej odstránenie ak ide o:
4. zdevastovanú stavbu, ktorú nemožno hospodárne obnoviť,
5. stavby, na ktorú bolo zrušené rozhodnutie o stavebnom zámere alebo iné rozhodnutie stavebného úradu z dôvodu, že počas jej zhotovovania bola zistená vážna neodstrániteľná konštrukčná chyba, pre ktorú nemožno stavbu dokončiť,
6. stavby, na ktorú bolo zrušené rozhodnutie o stavebnom zámere z dôvodu, že počas jej zhotovovania bol na pozemku odkrytý nález, pre ktorý nemožno stavbu dokončiť,
7. stavby, zmeny stavby alebo stavebnej úpravy zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami,
8. stavby postavenej v ochrannom pásme alebo v bezpečnostnom pásme energetického zariadenia bez súhlasu prevádzkovateľa energetického zariadenia alebo v rozpore s podmienkami určenými prevádzkovateľom energetického zariadenia.

Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ neodstráni stavbu v lehote určenej stavebným inšpektorátom, uskutoční sa výkon nariadenia tzv. náhradným výkonom nariadenia. Náhradný výkon nariadenia znamená, že odstránenie stavby uskutoční podnikateľ oprávnený na stavebné práce na základe zmluvy so stavebným inšpektorátom, pričom náklady na odstránenie stavby a odvoz stavebného odpadu preddavkovo zabezpečí stavebný inšpektorát, ktoré následne vymáha od vlastníka odstránenej stavby.

Je potrebné si uvedomiť, že nový Stavebný zákon už nepozná pojem ani konanie o dodatočnom stavebnom povolení, teda podľa nového Stavebného zákona sa nedajú dodatočne legalizovať nelegálne postavené stavby – platí však jedna výnimka pri dodatočnej legalizácií stavieb o ktorej píšeme nižšie pri časti prechodných ustanovení Stavebného zákona.

Prechodné ustanovenia Stavebného zákona

Keďže nový Stavebný zákon nadobudol účinnosť 01.04.2025, avšak v praxi sa stáva, že niektoré úkony boli urobené ešte podľa starého stavebného zákona alebo boli urobené do 31.03.2025, je potrebné rozhodnúť, v akých prípadoch sa bude ten daný úkon riadiť či už novým Stavebným zákonom alebo starým stavebným zákonom. Na tento účel slúžia prechodné ustanovenia Stavebného zákona (§ 84), aby bola zabezpečená kontinuita a prechod z doterajšej právnej úpravy na novú právnu úpravu a aby boli zachované práva a povinnosti osôb zúčastňujúcich sa stavebného konania. V zásade platia tieto základné pravidlá:

1. všetky právne vzťahy a rozhodnutia vydané podľa starého stavebného zákona ostávajú zachované a v platnosti;
2. platné územné rozhodnutie vydané podľa starého stavebného zákona na stavbu, na ktorej uskutočnenie sa nevyžadovalo stavebné povolenie ani ohlásenie, sa považuje za overený projekt alebo overovaciu doložku k ohláseniu podľa nového Stavebného zákona;
3. podania doručené stavebných úradom do 31.03.2025 sa dokončia podľa starého stavebného zákona, t.j. napr. podanie na stavebné povolenie, ohlásenie stavby, alebo iné sa dokončia podľa starého stavebného zákona;
4. konania o uložení pokút alebo iných sankcií, alebo konania o priestupkoch alebo konania o odstránení stavby začaté a nedokončené do 31.03.2025 sa dokončia podľa starého stavebného zákona;
5. ak bolo na stavbu vydané platné územné rozhodnutie podľa starého stavebného zákona, tak sa na nasledovné podania (žiadosti) použije starý stavebný zákon aj keď boli tieto podania (žiadosti) podané po 31.03.2025:
6. žiadosť o stavebné povolenie,
7. žiadosť o povolenie na zmenu stavby pred dokončením,
8. žiadosť o povolenie na predčasné užívanie stavby,
9. žiadosť o povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky,
10. žiadosť o kolaudačné rozhodnutie
11. žiadosť o zmenu akéhokoľvek iného rozhodnutia;

• ak bolo na stavbu vydané platné stavebné povolenie podľa starého stavebného zákona a zároveň sa nevyžadovalo územné rozhodnutie, tak sa na nasledovné podania (žiadosti) použije starý stavebný zákon aj keď boli tieto podania (žiadosti) podané po 31.03.2025:
• žiadosť o povolenie na zmenu stavby pred dokončením,
• žiadosť o povolenie na predčasné užívanie stavby,
• žiadosť o povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky,
• žiadosť o kolaudačné rozhodnutie
• žiadosť o zmenu akéhokoľvek iného rozhodnutia;
• dodatočná legalizácia nelegálnych stavieb – t.j. konanie o dodatočnom stavebnom povolení podľa starého stavebného zákona je možné ak vlastník stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 najneskôr do 31. marca 2029, to znamená, že ak vlastník nelegálnej stavby podá žiadosť o jej dodatočné stavebné povolenie do 31.03.2029, tak je možné takúto stavbu zlegalizovať ešte podľa podmienok a pravidiel podľa starého stavebného zákona;
• elektronické podania – do 31.03.2029 je povolené robiť akékoľvek procesné úkony a podania ešte v listinnej podobe. Po dátume 31.03.2029 už budú môcť v listinnej podobe komunikovať iba fyzické osoby, čiže po tomto dátume budú musieť právnické osoby komunikovať so stavebnými úradmi iba elektronicky.

Prečo si vybrať nás?

• Profesionálny prístup: Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti v oblasti stavebného práva a komplexného právneho poradenstva. Náš tím skúsených právnikov zabezpečuje odborné právne poradenstvo podporené rokmi skúseností v tejto oblasti.
• Komplexnosť a efektívnosť: Zabezpečíme všetky potrebné zákonné povinnosti, aby ste sa mohli sústrediť na iné podnikateľské aktivity.
• Transparentnosť a bezpečnosť: Každý krok je riadne zdokumentovaný a uskutočnený v súlade s platnou legislatívou, čo minimalizuje riziko právnych problémov.
• Zameranie na klienta: Priorizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku. Klientov vnímame ako partnerov a preto ich záležitosťami žijeme ako svojimi vlastnými.

---

Nezmeškajte žiadnu príležitosť – zabezpečte svoju právnu istotu už dnes!

Kontaktujte nás za účelom konzultácie a zistite, ako Vám môžeme pomôcť v oblasti stavebného práva.