Odo dňa 01.04.2025 začne byť účinný nový zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Stavebný zákon zavádza nové procesy v stavebnom konaní a nové definície stavieb, účastníkov stavebného konania a osoby zúčastňujúce sa v procese výstavby stavieb.

V tomto článku sa pokúsime zamerať najmä na nový stavebný proces, v krátkosti vysvetliť a definovať nové pojmy zavedené Stavebným zákonom.

Nové procesy podľa Stavebného zákona

Proces prípravy a výstavby stavieb podľa Stavebného zákona môžeme rozdeliť do 4 základných fáz:

1. Fáza – príprava stavieb
2. Fáza – konanie o stavebnom zámere pred stavebným úradom
3. Fáza – prerokovanie projektu stavby a overenie projektu stavby
4. Fáza – Kolaudácia stavieb

Príprava stavieb

Túto fázu prípravy stavieb môžeme rozdeliť do troch stupňov konania, a to:

1. Príprava projektovej dokumentácie
2. Zabezpečenie potrebných záväzných stanovísk a vyjadrení
3. Správa o prerokovaní stavebného zámeru

V rámci prvej fázy – prípravy stavieb si stavebník v prvom rade musí nájsť projektanta, ktorý mu pripraví a zabezpečí projektovú dokumentáciu pre stavebný zámer a projekt stavby a keď sa jedná o ohlásenie stavby, tak projekt stavby pre ohlásenie. Po zhotovení potrebnej dokumentácie stavebník alebo projektant zverejní projektovú dokumentáciu v danom rozsahu v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu. V tejto fáze môže projektant alebo stavebník zverejniť dokumentáciu v rozsahu stavebného zámeru alebo stavebného zámeru spolu s projektom stavby.

Zverejnenie dokumentácie v informačnom systéme slúži ako podklad, ku ktorému vydajú záväzné stanoviská (i) príslušný orgán pre územné plánovanie (najčastejšie dotknutá obec a mesto kde sa zhotovovať stavbe) a (ii) príslušné dotknuté orgány a zároveň k dokumentácií vydajú záväzné vyjadrenie dotknuté právnické osoby. V zásade platí, že dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby sú povinné vydať záväzné stanovisko alebo záväzné vyjadrenie v lehote do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti a pri zložitých stavbách v lehote do 60 dní.  V prípade ak sa dotknutý orgán alebo dotknutá právnická osoba v danej lehote nevyjadrí, predpokladá sa že nemá pripomienky ani požiadavky k obsahu stavebného zámeru. Celý tento proces by mal byť elektronický čo by malo zrýchliť celý proces povoľovania stavieb.

Po obdržaní všetkých potrebných záväzných stanovísk a vyjadrení vypracuje stavebník alebo projektant správu, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia a ak boli orgánmi alebo právnickými osobami uplatnené nejaké pripomienky, tak ich vyhodnotí a vyjadrí sa či pripomienky boli akceptované alebo nie.

Konanie o stavebnom zámere pred stavebným úradom

Až v tejto fáze sa začína konanie na stavebnom úrade. Začatie konania sa začína na základe žiadosti, ktorú podáva stavebník stavebnému úradu elektronicky a na základe osobitného formulára. V zmysle prechodných ustanovení platí, že do 31.03.2029 môže byť žiadosť podaná aj v písomnej podobe, avšak po tomto dátume môžu písomne komunikovať so stavebnými úradmi len fyzické osoby a právnické osoby budú musieť po tomto dátume komunikovať už len elektronicky. K žiadosti priloží stavebník vypracovanú projektovú dokumentáciu, správu o prerokovaní stavebného zámeru spolu so stanoviskami a vyjadreniami.

Ak zo správy o prerokovaní stavebného zámeru vyplývajú rozpory alebo stavebník alebo projektant neakceptoval pripomienky a návrhy uvedené v stanoviskách alebo vyjadreniach, tak stavebný úrad nariadi vždy ústne pojednávanie, na ktoré predvolá účastníkov konania, projektanta, stavebníka a dotknuté orgány a právnické osoby, za účelom odstránenia rozporov. Ak sa ani na ústnom pojednávaní neodstránia rozpory, tak stavebný úrad konanie preruší a požiada nadriadené orgány dotknutých orgánov  o vydanie záväzného stanoviska, pričom tieto nadriadené orgány sú povinné vydať stanovisko do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti.

Vo všeobecnosti platí, že stavebný úrad je povinný vydať rozhodnutie o stavebnom zámere do 30 dní ak sa nenariaďuje ústne pojednávanie alebo miestna obhliadka. V ostatných prípadoch musí stavebný úrad rozhodnúť do 60 dní.

V prípade ak však ide o vyhradenú stavbu, líniovú stavbu alebo stavbu s veľkým počtom účastníkov tak musí stavebný úrad rozhodnúť najneskôr do 90 dní.

Rozhodnutie o stavebnom zámere platí 2 roky odo dňa jeho právoplatnosti a pri líniových stavbách a vyhradených stavbách 3 roky odo dňa jeho právoplatnosti.

Prorokovanie projektu stavby a overenie projektu stavby

Po tom ako má stavebník rozhodnutie o stavebnom zámere, nechá si u projektanta vypracovať dokumentáciu k projektu stavby. Následne stavebník alebo projektant požiada príslušné dotknuté orgány o tzv. doložku súladu. Doložku súladu je však potrebné si vyžiadať iba od dotknutých orgánov, ktoré si v procese stavebného zámeru v záväzných stanoviskách vyhradili, že chcú posudzovať projekt stavby alebo uplatnili požiadavku na dopracovanie projektu stavby. Aj v týchto prípadoch platí, že pokiaľ dotknutý orgán nevydá doložku súladu do 30 dní (alebo v zložitých prípadoch do 60 dní), tak platí fikcia, že vydal súhlasnú doložku súladu.

Stavebník by sa mal snažiť, aby boli vydané doložky súladu súhlasné, lebo inak stavebný úrad neoverí projekt stavby.

Po tom ako stavebník získa všetky potrebné doložky súladu, tak môže podať žiadosť na stavebný úrad o overenie projektu stavby. K tejto žiadosti stavebník pripojí projekt stavby a všetky doložky súladu.

Stavebný úrad je povinný v lehote 30 dní odo dňa doručenia žiadosti overiť projekt stavby alebo vrátiť žiadosť späť stavebníkovi a to vtedy ak nie sú všetky doložky súladu súhlasné.

Ak náhodou stavebný úrad vráti žiadosť späť, tak je stavebník oprávnený podať podnet na preskúmanie rozhodnutia odvolaciemu orgánu (vo väčšine prípadov to bude regionálny úrad), pričom lehota na podanie podnetu je 10 pracovných dní odo dňa vrátenia žiadosti.

V prípade ak stavebník alebo projektant v 1. fáze – procese prípravy stavby zverejnil v informačnom systéme stavebný zámer spolu s projektom stavby, tak stavebný úrad spojí veci a spolu s rozhodnutím o stavebnom zámere zároveň overí aj projekt stavby. 

Kolaudácia stavieb

Dokončenú stavbu je možné riadne užívať iba po jej kolaudácií. Kolaudácia stavby sa vždy začína na návrh stavebníka. Prílohou k návrhu na kolaudáciu sú podľa druhu stavby najmä tieto doklady:

• Realizačná dokumentácia (t.j. stavebný denník, záverečné stanovisko stavbyvedúceho a dokumentácia skutočného zhotovenia stavby)
• Geodetická dokumentácia
• Protokol o prevzatí a odovzdaní stavby
• Doklady o vykonaných skúškach stavebných výrobkov
• Revízne správy
• Energetický certifikát
• Záväzné stanoviská a vyjadrenia dotknutých orgánov a právnických osôb

Stavebný úrad je povinný do siedmych (7) pracovných dní od doručenia návrhu na kolaudáciu určiť termín kolaudačnej obhliadky, na ktorú prizve stavebníka, generálneho zhotoviteľa, projektanta a dotknuté orgány a ak sa jedná o vyhradenú stavbu tak prizve aj stavebný dozor a budúceho prevádzkovateľa stavby. Kolaudačná obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od jej oznámenia.

Ak je stavba podľa stavebného úradu spôsobilá na prevádzku, tak stavebný úrad do 15 dní odo dňa konania kolaudačnej obhliadky vydá kolaudačné osvedčenie.

Ak stavebný úrad zistí nedostatky na stavbe alebo zistí, že stavba je nedokončená, tak kolaudáciu preruší a vyhotoví písomný protokol o zistených nedostatok a v ňom určí lehotu na odstránenie nedostatok a zároveň vyzve stavebníka na odstránenie nedostatkov. Ak v určenej lehote stavebník neodstráni nedostatky, tak stavebný úrad kolaudáciu zastaví.

Prečo si vybrať nás?

• Profesionálny prístup: Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti v oblasti stavebného práva a komplexného právneho poradenstva. Náš tím skúsených právnikov zabezpečuje odborné právne poradenstvo podporené rokmi skúseností v tejto oblasti.
• Komplexnosť a efektívnosť: Zabezpečíme všetky potrebné zákonné povinnosti, aby ste sa mohli sústrediť na iné podnikateľské aktivity.
• Transparentnosť a bezpečnosť: Každý krok je riadne zdokumentovaný a uskutočnený v súlade s platnou legislatívou, čo minimalizuje riziko právnych problémov.
• Zameranie na klienta: Priorizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku. Klientov vnímame ako partnerov a preto ich záležitosťami žijeme ako svojimi vlastnými.

---

Nezmeškajte žiadnu príležitosť – zabezpečte svoju právnu istotu už dnes!

Kontaktujte nás za účelom konzultácie a zistite, ako Vám môžeme pomôcť v oblasti stavebného práva.