Odo dňa 01.04.2025 nadobudol účinnosť nový zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Stavebný zákon zavádza nové procesy v stavebnom konaní a nové definície stavieb, účastníkov stavebného konania a osoby zúčastňujúce sa v procese výstavby stavieb.

V tomto článku sa pozrieme na špecifiká problematiky ohlasovania drobných stavieb.

Problematika ohlasovania stavieb a stavebných úprav

V predchádzajúcich článkoch sme si rozobrali postup, kedy je potrebné konanie o stavebnom zámere a overovaní projektu stavby. Aj nový Stavebný zákon však predpokladá pri určitých stavbách a stavebných úpravách len ohlásenie a v určitých prípadoch nebude treba ani ohlásenie a teda je možné vykonávať stavbu bez ohlásenia alebo stavebného zámeru.

Potrebu ohlásenia stavby alebo stavebných prác môžeme rozdeliť do 3 kategórií:

• Ohlásenie drobných stavieb bez potreby iných špecifických podmienok
• Ohlásenie drobných stavieb a stavebných úprav, ktoré musia spĺňať špecifické podmienky
• Ohlásenie iných zariadení a stavieb

Ohlásenie drobných stavieb bez potreby iných špecifických podmienok

Ohlásenie bude postačovať len pri nasledovných drobných stavbách:

1. Prízemné stavby, konštrukcie a zariadenia alebo výrobky zmontované na mieste ich osadenia a pevne spojené so zemou, ak zastavaná plocha týchto stavieb nepresahuje 50 m2 a výšku 5m;
2. Podzemné stavby ak zastavaná plocha týchto stavieb nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3m;
3. Stavby na lesných pozemkoch slúžiace na lesnú výrobu a poľovníctvo, ak zastavaná plocha týchto stavieb nepresahuje 50 m2 a výšku 5m;

Ohlásenie drobných stavieb a stavebných úprav, ktoré musia spĺňať špecifické podmienky

V zmysle § 18 ods. 3 Stavebného zákona bude potrebné ohlásenie k ostatným drobným stavbám okrem drobných stavieb uvedených v bode a) až c) vyššie, ak predmetná drobná stavba alebo stavebné úpravy spĺňajú aspoň jednu z nasledovných podmienok:

1. stavebné práce sa uskutočňujú na verejnom priestranstve,
2. stavebnými prácami sa má zhotoviť alebo umiestniť stavba alebo terénne úpravy na pozemku stavebníka vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku,
3. stavebnými prácami sa má zhotoviť alebo odstrániť stavba, ktorá je predmetom číslovania súpisným číslom,
4. stavebnými prácami sa má zhotoviť budova spojená so zemou pevným základom,
5. stavebnými prácami sa má zhotoviť podzemná stavba,
6. stavebné práce sa uskutočňujú na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
7. stavebné práce sa uskutočňujú na stavbe v pamiatkovom území, v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia,
8. stavebnými prácami alebo prevádzkou stavby sa môže ohroziť zdravie ľudí, významne negatívne ovplyvniť životné prostredie, protipožiarna bezpečnosť alebo mechanická odolnosť a stabilita a bezpečnosť pri užívaní,
9. stavebné práce sa uskutočňujú na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja.

Z dikcie § 18 ods. 3 v spojení s § 18 ods. 5 písm. k) Stavebného zákona je teda zrejmé, že ak nebude drobná stavba okrem drobných stavieb uvedených v bode 1. tejto časti alebo stavebné úpravy spĺňať niektorú z vyššie uvedených podmienok, tak nebude potrebné ohlásenie stavby ani stavebný zámer.

Ohlásenie iných zariadení a stavieb

V zmysle § 18 ods. 4 Stavebného zákona bude stačiť ohlásenie aj pri nasledovných stavbách alebo ich údržbe:

1. pri nových nadzemných a podzemných vedeniach elektronických komunikačných sietí,
2. pri zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu a spoločné umiestnenia uskladňovania energie vrátane zariadení integrovaných do budovy v existujúcich alebo budúcich umelých konštrukciách a pri zariadeniach využívajúcich slnečnú energiu od 50 kW do 100 kW vrátane,
3. pri údržbe stavby, ktorá by mohla ovplyvniť stabilitu stavby, protipožiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad vo verejnom priestore alebo životné prostredie,
4. pri údržbe stavby, ktorá je kultúrnou pamiatkou

Stavebný zákon v § 18 ods. 5 upravuje podmienky pre stavby alebo stavebné práce, pri splnení ktorých nebude potrebný stavebný zámer ani ohlásenie. Ide o nasledovné stavebné práce alebo stavby:

1. stavebné práce na údržbu stavby ako napr. oprava fasády, oprava a výmena striech, oprava vnútorných priečok a vnútorného vybavenia stavby, oprava elektrických, telekomunikačných, plynárenských, vodovodných a iných rozvodov, maliarske, natieračské a iné práce v interiéry;
2. výmena zabudovaných zariaďovacích predmetov;
3. krátkodobé prenosné zariadenia ako predajné stánky, zariadenia na slávnostnú budovu a osvetlenie budov;
4. scénické stavby;
5. zariadenia geodetických bodov;
6. konštrukcie chmeľníc a vinohradov;
7. rozvody elektronických komunikačných sietí a zvody antén, ktoré sú umiestňované v uzavretých priestoroch stavieb;
8. informačné konštrukcie, na ktorých má najväčšia informačná plocha veľkosť do 1,2 m2, alebo sú umiestnené na stĺpe verejného osvetlenia alebo na stĺpe trakčného vedenia, ak nezasahujú do prejazdného profilu pozemnej komunikácie ani do priechodového prierezu dráhy;
9. zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 50 kW vrátane;
10. nadzemné telekomunikačné prípojky;
11. stavebné úpravy a drobné stavby, ktoré nespĺňajú podmienky podľa bodu 2. tejto časti

Proces ohlasovania stavieb a stavebných úprav

Začatie konania sa začína na základe ohlásenia, ktoré podáva stavebník stavebnému úradu elektronicky a na základe osobitného formulára. Na rozdiel od stavebného zámeru, môže byť ohlásenie spolu s prílohami podané na stavebnom úrade aj v listinnej podobe, pričom stavebný úrad je v tomto prípade povinný zabezpečiť konverziu do elektronickej podoby a je povinný dokumenty uložiť do informačného systému. K ohláseniu priloží stavebník vypracovanú projektovú dokumentáciu pre ohlásenia, spolu so stanoviskami a vyjadreniami dotknutých orgánov a právnických osôb.

Ak stavebný úrad z predložených dokladov usúdi, že by mohli byť stavbou dotknuté práva tretích osôb alebo je potrebné určiť podmienky pre uskutočňovanie stavieb, tak oznámi stavebníkovi, že stavbu je potrebné uskutočňovať v konaní o stavebnom zámere.  

Vo všeobecnosti platí, že stavebný úrad je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní odo dňa doručenia ohlásenia a to tak, že overí projekt stavby pre ohlásenie a vydá overovaciu doložku. V prípade ak stavebný úrad v danej lehote nevydá overovaciu doložku, predpokladá sa že nemá pripomienky a overovaciu doložku akoby vydal. Táto fikcia však neplatí ak ide o stavby alebo stavebné práce podľa bodu 2. tejto časti – teda ide o ohlásenie drobných stavieb a stavebných úprav, ktoré musia spĺňať špecifické podmienky.

Stavebný úrad overí projekt stavby pre ohlásenie len v prípade ak sú záväzné stanoviská dotknutých orgánov súhlasné, ak nie sú súhlasné, tak stavebný úrad vráti ohlásenie späť stavebníkovi. Aby ste sa vyhli problémom, odporúčame podávať len také ohlásenia, ku ktorým boli vydané súhlasné záväzné stanoviská dotknutých orgánov. Máme za to, keďže Stavebný zákon hovorí len o súhlasných záväzných stanoviskách a tie vydávajú len dotknuté orgány (dotknuté právnické osoby vydávajú záväzné vyjadrenia), tak prípadné nesúhlasné záväzné vyjadrenie právnickej osoby by nemalo brániť overeniu projektu stavby pre ohlásenie.

Ak náhodou stavebný úrad vráti ohlásenie späť, tak je stavebník oprávnený podať podnet na preskúmanie rozhodnutia odvolaciemu orgánu (vo väčšine prípadov to bude regionálny úrad), pričom lehota na podanie podnetu je 10 pracovných dní odo dňa vrátenia ohlásenia.

Ohlásené stavebné práce je možné uskutočňovať do 3 rokov odo dňa overenia projektu ohlásenej stavby, teda odo dňa vydania overovacej doložky.

Prečo si vybrať nás?

• Profesionálny prístup: Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti v oblasti stavebného práva a komplexného právneho poradenstva. Náš tím skúsených právnikov zabezpečuje odborné právne poradenstvo podporené rokmi skúseností v tejto oblasti.
• Komplexnosť a efektívnosť: Zabezpečíme všetky potrebné zákonné povinnosti, aby ste sa mohli sústrediť na iné podnikateľské aktivity.
• Transparentnosť a bezpečnosť: Každý krok je riadne zdokumentovaný a uskutočnený v súlade s platnou legislatívou, čo minimalizuje riziko právnych problémov.
• Zameranie na klienta: Priorizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku. Klientov vnímame ako partnerov a preto ich záležitosťami žijeme ako svojimi vlastnými.

---

Nezmeškajte žiadnu príležitosť – zabezpečte svoju právnu istotu už dnes!

Kontaktujte nás za účelom konzultácie a zistite, ako Vám môžeme pomôcť v oblasti stavebného práva.