Odo dňa 01.04.2025 nadobudol účinnosť nový zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“). Stavebný zákon zavádza nové procesy v stavebnom konaní a nové definície stavieb, účastníkov stavebného konania a osoby zúčastňujúce sa v procese výstavby stavieb.

V tomto článku sa pokúsime v krátkosti vysvetliť a definovať práva a povinnosti osôb zúčastňujúcich sa stavebného konania a výstavby podľa Stavebného zákona.

Práva a povinnosti zúčastňujúcich sa na výstavbe stavieb

V tejto časti sa pokúsime v krátkosti ozrejmiť povinnosti osôb zúčastňujúcich sa na výstavbe stavieb. Do účinnosti nového Stavebného zákona bol za porušenie stavebných predpisov zodpovedný hlavne stavebník. Nové pravidlá prinášajú zmenu a to tak, že zodpovednosť sa rozdelí medzi jednotlivých účastníkov výstavby stavby. Na procese výstavby a teda aj nesú svoju zodpovednosť najmä tieto osoby:

Stavebník – je osoba, ktorá je vlastníkom budúcej stavby alebo vlastníkom pozemku (alebo má iné práva k pozemku), na ktorom má byť budúca stavba postavená, pričom stavebník zabezpečuje podklady a doklady k stavebným prácam od začiatku (od 1. fázy konania) až po vydanie kolaudačného osvedčenia. Ak stavebník nemá oprávnenie na zhotovovanie stavieb, tak musí zabezpečiť, aby výstavbu vykonával zhotoviteľ, ktorý na to má oprávnenie. Stavebník môže pri drobných stavbách, stavebných úpravách a údržbe stavby vykonávať výstavbu aj svojpomocne, avšak si musí zabezpečiť odborné vedenie týchto prác osobou, ktorá má stredoškolské vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a 3 roky praxe v danom odbore alebo osobu, ktorá má vysokoškolské vzdelanie v odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku. Ak chce stavebník svojpomocne vykonávať jednoduchú stavbu, aj to môže ale musí si zabezpečiť kontrolu stavebným dozorom. Ak stavebník vykonáva výstavbu svojpomocne, tak sám koordinuje celý proces výstavby, uzatvára zmluvy na dodávky prác a materiálov a v celom rozsahu zodpovedá za povinnosti podľa Stavebného zákona.

Projektant – je osoba zodpovedná za projektovú činnosť a je oprávnená vypracovávať všetky stupne projektovej dokumentácie t.j. stavebný zámer, projekt stavby, projekt stavby pre ohlásenie a vykonávací projekt. Ak sa stavebník dohodne s projektantom, tak projektant je zodpovedný aj za zabezpečenie potrebných podkladov ku konaniu o stavebnom zámere, vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru a za zabezpečenie overenia projektu stavby. Projektant zároveň vykonáva na stavenisku dohľad nad zhotovovaním stavieb a či je zhotovovanie stavieb v súlade s projektom stavby. Projektant zodpovedá za škody, ktoré spôsobí nesprávnymi projektami, resp. ak sú projekty v rozpore s platnými právnymi predpismi.

Zhotoviteľ – je osoba dodávateľsky zhotovuje alebo odstraňuje stavby a vykonáva potrebné stavebné práce a iné odborné činnosti. Zhotoviteľom stavieb môže byť len osoba, ktorá má potrebné oprávnenie na vykonávanie daného druhu stavby.

Dňom 01.04.2025 sa v súvislosti so Stavebným zákonom zmenili aj iné pravidlá v oblasti výstavby a jednou z podstatných zmien je aj novela zákona č. 455/1991 o  živnostenskom podnikaní (ďalej len „Živnostenský zákon“).

Jednou z podstatných zmien, ktoré Stavebný zákon zavádza v oblasti zhotoviteľov stavieb je, že podnikanie v oblasti zhotovovania a výstavby stavieb už nebude voľnou živnosťou ako doteraz, ale počnúc 01.04.2025 už zhotovovanie stavieb bude viazanou živnosťou a do Živnostenského zákona sa medzi viazané živnosti zaviedli 2 nové živnostenské oprávnenia, a to:

• Zhotovovanie stavieb
• Zhotovovanie inžinierskych stavieb

Jednoducho povedané, od 01.04.2025 sa už nebude dať vybaviť voľná živnosť v oblasti uskutočňovania stavieb a realizácie stavieb, ale bude treba vybavovať viazanú živnosť, na ktorej vybavenie bude treba okrem iných povinností mať vysokoškolské vzdelanie v obore architektúra a urbanizmus alebo stavebníctvo alebo bude potrebné preukázať roky praxe vo výstavbe.

Zákonodarca však v prechodných ustanoveniach k Živnostenskému zákonu uvádza, že ak podnikateľ získal živnosti, ktoré svojim obsahom spĺňajú znaky uskutočňovania stavieb pred dátumom 31.03.2025, tak takéto živnostenské oprávnenie mu stále bude platiť až do 31.03.2029 a pokiaľ ho do vtedy nezosúladí s aktuálnymi predpismi, tak mu zanikne. Ak však pôjde o zhotovovanie vyhradených stavieb, musí mať zhotoviteľ certifikát a spĺňať požiadavky „Národného dokumentu: Požiadavky na orgány vykonávajúce audit a certifikáciu systému manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb.“

Stavebný dozor – je osoba, ktorá z poverenia stavebníka sleduje a kontroluje postup stavebných prác z pohľadu či sú v súlade s overeným projektom stavby a technickými predpismi. Základný rozdiel medzi stavebným dozorom a stavbyvedúcim je ten, že stavebný dozor si určuje stavebník, pričom stavbyvedúceho určuje zhotoviteľ stavby a vo väčšine prípadov je to zamestnanec zhotoviteľa stavby. Stavebný dozor môžu vykonávať iba osoby, ktoré majú na túto činnosť potrebné oprávnenie.

Stavbyvedúci – je osoba, ktorá organizuje, riadi, koordinuje a kontroluje stavebné práce a iné odborné činnosti na stavbe, kontroluje použitie stavebných výrobkov podľa projektu stavby, spravuje stavenisko, a riadi jeho prevádzku a vedie stavebný denník. Stavbyvedúci vypracováva záverečné stanovisko stavbyvedúceho, ktoré je potrebné na riadne skolaudovanie stavby.

Geodet – je osoba, ktorá uskutočňuje geodetické a kartografické činnosti pri činnostiach vo výstavbe a počas prevádzkovania stavby. Geodet musí spĺňať požiadavky na výkon geodetických a kartografických činností podľa zákona č. 215/1995 Z.z.

Zjednodušený prehľad základných práv a povinností pri jednotlivých druhoch stavieb[1]:

	Drobná stavba	Jednoduchá stavba	Vyhradená stavba
Povinnosť/ Oprávnenie
Stavebný zámer	nie	áno	áno
Projekt stavby	nie	áno	áno
Projekt stavby pre ohlásenie	áno	nie	nie
Overenie projektu stavby	nie	áno	áno
Overenie projektu stavby pre ohlásenie	áno	nie	nie
Kolaudačné osvedčenie	nie	áno	áno
Vykonávací projekt	nie	nie	áno
Dokumentácia skutočného zhotovenia stavby	nie	áno	áno
Kontrolné statické posudzovanie nosných konštrukcií	nie	nie	áno
Stavebný denník	áno	áno	áno
Správa o prerokovaní stavebného zámeru	nie	áno	áno
Záverečné stanovisko stavbyvedúceho	nie	áno	áno
Svojpomocná výstavba	áno	áno	nie
Výstavba zhotoviteľom	nie	nie	áno
Prítomnosť stavebného dozoru	nie	áno	áno
Odborné vedenie uskutočňovania stavby	áno	nie	nie
Zabezpečenie stavbyvedúceho na stavbe	nie	áno	áno
Vytýčenie stavby geodetom pred začiatkom výstavby	nie	áno	áno

Prečo si vybrať nás?

• Profesionálny prístup: Naša advokátska kancelária má dlhoročné skúsenosti v oblasti stavebného práva a komplexného právneho poradenstva. Náš tím skúsených právnikov zabezpečuje odborné právne poradenstvo podporené rokmi skúseností v tejto oblasti.
• Komplexnosť a efektívnosť: Zabezpečíme všetky potrebné zákonné povinnosti, aby ste sa mohli sústrediť na iné podnikateľské aktivity.
• Transparentnosť a bezpečnosť: Každý krok je riadne zdokumentovaný a uskutočnený v súlade s platnou legislatívou, čo minimalizuje riziko právnych problémov.
• Zameranie na klienta: Priorizujeme Vaše ciele a udržiavame Vás informovaných a zapojených počas celého procesu. Zameriavame sa na pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku. Klientov vnímame ako partnerov a preto ich záležitosťami žijeme ako svojimi vlastnými.

Nezmeškajte žiadnu príležitosť – zabezpečte svoju právnu istotu už dnes!

Kontaktujte nás za účelom konzultácie a zistite, ako Vám môžeme pomôcť v oblasti stavebného práva.